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租房問題層出不窮 大城市住房短板該如何補齊?

2021-01-11 11:22:27 來源:法治日報
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  住房供需矛盾突出租賃市場問題頻現

  大城市住房短板該如何補齊

  ● 房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點

  ● 住房問題在大城市最為突出,住房租賃市場如今已經進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現租售並舉與促進租賃市場健康發展

  ● 租賃市場的規範和未來發展,既需要發揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發揮政府在居住保障和市場監管方面的重要作用,建構多級多樣、分類分層、規範穩定的租賃市場供給體系和合法合規的租賃市場

  □ 本報見習記者 孫天驕

  □ 本報記者 陳 磊

  “大力發展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。”在近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上,這成為2021年住房和城鄉建設工作的8個重點之一。

  中國社會科學院財經戰略研究院近日發佈的《中國住房發展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發生。

  在接受《法治日報》記者採訪的專家看來,住房租賃市場存在的問題背後,根源是租房需求量大而供應不足,這種情況在大城市尤甚。

  專家建議,住房租賃市場已經進入以存量房源為主的階段,規範住房租賃市場健康發展,既需要重視保障性租賃住房建設,也需要儘快出台住房租賃條例,為住房租賃市場提供完善的制度保障。

  租房問題層出不窮

  源自供需矛盾突出

  張先生是安徽人,畢業後到北京闖蕩,如今工作剛滿一年,但他已經感受到了在大城市租房的不易。

  張先生對《法治日報》記者説,他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間,面積不到10平方米,每月租金3000元,幾乎佔到他工資的一半,“生活毫無幸福感可言”。

  畢業不到一年,搬了3次家,這是柳先生的租房經歷。柳先生在北京一家事業單位工作,通過一家中介租房。

  據柳先生介紹,簽約時,中介口頭説租金支付方式是押一付三,但在合同裏又把第二季度的租金設置為提前一個月交納,實質上是一個押二付三的租房合同。“當中介找我要第二個季度房租時,我和他們協商能否將租期縮短到一個季度,我以一個月的押金作為賠償。中介堅決不同意,並且説如果我不履行合同就得立即搬離。”

  為了不被剋扣押金,柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報隔斷違規、撥打12345熱線請求調解等方式解決問題。最後,中介公司作出妥協,稱願意將租期縮短為一個季度。

  “但是,在最後退費的過程中,中介公司又變卦了,讓我負擔拆除隔斷的費用。”柳先生説。

  不只是租客,出租房屋的房東也會遇到困擾。

  家住北京的張女士和丈夫都已退休,他們有3套房子,一套房用來居住,另外兩套房子都租了出去。有時候找不到合適的租客,他們的房子一空就是大半年。

  2020年9月,《2020中國青年租住生活藍皮書》發佈,其中稱,城市租住生活已成為超2億人的選擇。

  2020年12月下旬,58同城、安居客聯合發佈的《2020年中國住房租賃市場總結報告》稱,一線城市中,北京的租房需求量為全國第一,其次為上海、深圳、廣州。房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點。

  2020年12月下旬,中國社會科學院財經戰略研究院發佈《中國住房發展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發生。

  中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日報》記者的報告文本中稱,大城市住房供需矛盾依然比較突出。

  北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波在接受《法治日報》記者採訪時也提出,住房租賃市場問題的存在,實際上反映了租房市場上供不應求的問題。

  首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池告訴《法治日報》記者,住房問題在大城市最為突出。如今,住房租賃市場已經進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現租售並舉與促進租賃市場健康發展。

  健全完善法規制度

  規範租賃市場秩序

  “大城市住房突出問題”已經進入國家議事日程。

  2020年12月16日至18日,中央經濟工作會議舉行,其中強調要解決好大城市住房突出問題。

  具體措施之一是,要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規範發展長租房市場。

  其他措施還包括:降低租賃住房税費負擔,整頓租賃市場秩序,規範市場行為,對租金水平進行合理調控等。

  2020年12月21日,全國住房和城鄉建設工作會議召開。會議提出2021年住房和城鄉建設工作的8個重點之一是,大力發展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。

  “加強住房市場體系和住房保障體系建設,加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難羣體的住房問題。”會議稱。

  住房和城鄉建設部還要求,加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給,做好公租房保障,在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場,加快培育專業化、規模化住房租賃企業,建立健全住房租賃管理服務平台。整頓租賃市場秩序,規範市場行為。

  值得注意的是,2020年12月29日,在北京市“回顧‘十三五’、展望‘十四五’”系列主題新聞發佈會上,北京市住建委副主任張國偉提出,計劃於2021年向市場供應集租房5000套左右,重點解決新市民等羣體過渡性居住需求。

  同一天,上海市政府常務會議原則同意《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》,就整頓規範上海市住房租賃市場秩序進行部署。

  規範住房租賃市場秩序已然成為監管機構的共識。

  對於住房租賃市場,倪鵬飛給出的建議是:啓動實施“租售結合”的“新市民安居工程”,建立“租售結合”的住房體系;實施“322”新市民安居工程,即挖掘空間潛力、業態潛力和人羣潛力這3大潛力,着眼於大都市周邊和城市主城區內兩大空間,採取購買和租賃兩種形式。

  在倪鵬飛看來,解決住房租賃市場問題的重點是健全新市民租賃住房體系,與此同時,要完善保障性租購住房的保障機制。

  華東政法大學法律學院副院長陳越峯在接受《法治日報》記者採訪時認為,租賃市場的規範和未來發展,既需要發揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發揮政府在居住保障和市場監管方面的重要作用,建構多級多樣、分類分層、規範穩定的租賃市場供給體系和合法合規的租賃市場。

  陳越峯對《法治日報》記者提出建議:對於通過市場機制難以解決的信息不對稱、保障性居住需求、權益保障等問題,可以通過科學立法完善規則、嚴格執法加強事中事後監管等舉措加以解決。

  在樓建波看來,住房和城鄉建設部已經就《住房租賃條例(徵求意見稿)》徵求過公眾意見,“我們一定能通過法規制度的完善,讓租賃市場變得更好”。

  租購住房同等權利

  切實保障居住權益

  在中央經濟會議上,“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”被擺上重要的位置。

  其中,“公共服務”包括户籍、教育、社保、養老、醫療等多個方面。

  趙秀池認為,買房得到的是產權,租房得到的是使用權,二者本身享有的權益不同,但如果兩者享有的公共服務相同,則會極大促進租賃市場的發展。

  2020年12月22日,江蘇省蘇州市公佈《關於進一步推動非户籍人口在城市落户的實施意見》,其中提到,落實租賃房屋常住人口在社區公共户落户政策,經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社區落户,破除隱形門。

  實際上,早在蘇州之前,江蘇省無錫市、山東省濟南市等數十座城市已經出台租房可落户的相關規定。

  趙秀池表示,在租購併舉的背景下,“租房即落户”降低了人口入駐的成本,有利於吸引人才,是租購同權實現的重要一步。

  針對部分城市推出租房也能落户政策及其背後的租購同權問題,陳越峯認為,城市政府購房落户、人才落户乃至租房落户的政策值得肯定。在基本民生層面,更重要的是採取各種有效措施切實保障城市實有人口的居住權益,實現“居者有其屋”。

  在樓建波看來,要實現租購同權,涉及多方面的公共服務政策,包括户籍制度、就醫、入學等,其實是一個非常複雜的問題,應該把租賃的問題簡單化,比如更關鍵的是,能不能把承租人的承租權好好落實下來。

  在租購同權之下,租賃企業應該如何應對?

  樓建波認為,我國現在有兩種租賃企業,一種是房地產企業創新做租賃企業,另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應的租賃企業。

  樓建波稱,我們現在有很大一部分從中介轉過來的租賃企業,通過把社會上的閒散房源收下來,進行裝修後再出租。對於這種“二房東式”的租賃方式,一定要設置自有資金門檻,這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。“總的來説,我們要鼓勵那些真正增加租賃住房供應的租賃企業發展,而不是‘二房東式’的租賃企業。”

  趙秀池同樣認為,不應該鼓勵通過收購個人住房賺取差價的輕資產機構租賃大行其道,而應該鼓勵個人房東直接在住房租賃平台上發佈房源,減少中介環節。

(編輯:王小軍)
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